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DESPEJO LIMINAR 20 de junho, 2016


DESPEJO LIMINAR

UMA CHANCE PARA A RÁPIDA RETIRADA DO INQUILINO INADIMPLENTE

 

Ao lado das ações de consumo, as ações de locação relacionadas a despejo por falta de pagamento são responsáveis por grande parte da movimentação do judiciário paulista.

Infelizmente a crise tem agravado a situação de todos, gerando uma grande quantidade de pessoas desempregadas. Consequência disso é a inadimplência, não só no comércio varejista, mas em toda a cadeia de consumo que se segue.

Reflexo imediato se vê nas moradias desocupadas, na quantidade de contratos com construtoras rompidos, contratos de financiamento imobiliário em atraso e aluguéis não pagos, etc.

Ao proprietário que se vê obrigado a lançar-se no judiciário para obter a declaração da rescisão contratual por inadimplência, pleiteando, não só o despejo como mote principal, mas também, cobrando os aluguéis em aberto, NÃO há boas perspectivas. É provável que fique à espera de um ano inteiro, ou mais, para obter a sentença de despejo e conseguinte ordem de retomada do imóvel, com a retirada, por vezes, feita através de força policial.

Entretanto, há uma solução jurídica posta à disposição do proprietário, que vive de renda dos aluguéis, e que NÃO é conhecida da maioria dos administradores e imobiliárias do país, nem mesmo conhecida da grande maioria dos advogados que não militam na área imobiliária.

Houve alteração legislativa no ano de 2009, ou seja, há mais de 7 anos, e mesmo assim, os proprietários e seus administradores não se deram conta da necessidade de mudança de paradigma em seu favor.

A Lei de Locações de Prédios Urbanos, n° 8.245, é do ano de 1991, cujo texto é aprimorado constantemente, em razão das necessidades sociais reclamadas.

Quis o legislador dar mais efetividade à retomada dos imóveis locados que estavam em poder de inquilinos inadimplentes, permitindo fossem retirados com maior rapidez, criando um mecanismo que permitiria tirá-lo por meio de liminar (que é uma decisão tomada pelo juiz, de forma antecipada, diante de poucas provas, antes de uma sentença definitiva, que poderia levar anos).

O artigo 59 da Lei de Locações trouxe em seu parágrafo 1°, a previsão de concessão de liminar para desocupação do imóvel em 15 DIAS, independentemente da manifestação da parte contrária.

Veja, caro leitor, a lei diz que, se preenchidos certos requisitos legais, o juiz poderá, ANTES que o inquilino inadimplente possa se defender, CONCEDER uma liminar para que ele seja obrigado a desocupar o imóvel no prazo de 15 dias.

Isso mesmo, você leu direito. O proprietário, quando entrar com uma ação alegando que seu inquilino está inadimplente, poderá obter do juiz, logo no primeiro despacho, uma liminar (ordem) para que ele desocupe o imóvel em 15 dias.

Antes que me perguntem, SIM, o direito ao exercício do contraditório e da ampla defesa estão garantidos ao inquilino inadimplente, MAS este será exercido APÓS a desocupação do imóvel.

Vamos citar o texto legal:

Art. 59.

§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

A liminar para ser concedida, tanto neste caso como em outros previstos, está condicionada à prestação de caução, que nada mais é do que uma garantia processual, revelando boa-fé do proprietário que pleiteia a concessão de uma liminar para despejo imediato.

A caução deve ser prestada em dinheiro, no valor equivalente a três aluguéis.

Este requisito é simples e não demanda explicação. Basta o proprietário efetuar o depósito judicial do valor, que ficará em conta vinculada ao processo, rendendo dividendos como se fosse uma aplicação em caderneta de poupança e, ao final do processo seja efetuado o levantamento do valor em seu nome, juntamente com os rendimentos.

Problemática que se observa no mercado é, além da pouca informação existente sobre o assunto, há na relutância vetusta e no arraigamento de ideias um impedimento aos proprietários de imóveis em terem uma visão a longo prazo e com isso gozar de maior segurança jurídica.

Requisito fundamental a viabilizar a possibilidade de concessão de liminar pelo juiz para retomada do imóvel de inquilino inadimplente é a INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO DE GARANTIA LOCATÍCIA NO CONTRATO FIRMADO, ou sua expiração.

O contrato de locação, quando firmado inicialmente, NÃO poderá trazer previsão de garantia locatícia, seja em qualquer de suas modalidades (caução – em dinheiro, em móveis ou imóveis; a fidejussória ou o seguro fiança). Essa é a condição para obtenção da liminar.

Pode, à primeira vista, parecer uma temeridade: “- Imagine firmar um contrato de locação sem exigência de garantia!!!”

Essa é a jogada do proprietário atento, informado e com boa assessoria jurídica.

Bastaria ter as informações corretas sobre a legislação e um pouco de conhecimento sobre a tramitação dos processos que a conclusão seria obvia.

Premissa 1: dificilmente têm-se encontrado fiador idôneo com bens disponíveis para firmar uma boa garantia;

Premissa 2: seguro fiança bancária tem se tornado demasiadamente oneroso para o inquilino, que reluta em efetivá-la, ou, quanto muito o faz no primeiro ano;

Premissa 3:  o depósito de 3 aluguéis, nem de longe alcança a demora de uma ação de despejo, que leva em média 12 meses;

Premissa 4: em um contrato sem garantia, na hipótese de inadimplência, pode-se obter uma liminar para despejo em 15 dias.

Conclusão: NÃO PREVER GARANTIA tende a privilegiar o proprietário e extirpar o inadimplente com bastante rapidez, minimizando os prejuízos que possam advir da demora em retirar o inadimplente do imóvel.

Trazendo informações práticas, nosso escritório já obteve sucesso na efetiva retirada do inquilino inadimplente em 45 dias, já considerando o prazo de citação, confecção de mandado, a espera de 15 dias concedidos em liminar para a desocupação voluntária e retorno do oficial de justiça para despejo coercitivo com força policial, se necessária.

É um prazo bastante exíguo se considerados os 12 meses em média, que se leva para obter uma sentença de mérito, além dos trâmites necessários para a efetivação da desocupação.

Com bastante lucidez e experiência de quem atua há mais 20 anos no ramo imobiliário, deixo a firme orientação e conselho aos proprietários: Cerquem-se de cuidados na escolha do inquilino, façam buscas, pesquisas, certidões, façam um bom contrato prevendo obrigações e direitos e por fim, dispensem a exigência de garantia.

O que pode parecer, num primeiro momento, uma benesse ao inquilino, facilitando a locação, é na verdade, real e inteligente cautela do proprietário contra a inadimplência futura do inquilino.

Vale lembrar, por fim, que não é porque o contrato não tem garantia, que o inquilino sairá ileso das obrigações, ele permanece responsável e poderá ser cobrado, tanto dos valores devidos, como eventuais danos.

A vantagem desta contratação é que, ao tornar-se inadimplente, o inquilino NÃO gozará por muito tempo da posse do imóvel enquanto tramita a ação, além do que, sua inadimplência será mínima.

Benesse como esta deveria vir acompanhada da mudança no popular nome da lei, alterando-se de Lei do Inquilinato para Lei do ‘Proprietariado’, já os beneficia em grandeza.

Andre Reato Chede é advogado, especialista em Direito Imobiliário e administrador de bens.

www.chede.com.br