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(21/05/2009) - Considerações sobre o tratamento tributário dos rendimentos decorrentes de locação de partes comuns de condomínio edilício
Em 28 de março de 2007 a Secretaria da Receita Federal, hoje denominada Receita Federal do Brasil expediu o Ato Declaratório Interpretativo SRF nº 2 o qual dispõe sobre o tratamento tributário dos rendimentos decorrentes de locação de partes comuns de condomínio edilício.

Referido ato tem origem no Processo Administrativo de nº 10980.010644/2005-96, onde um dos temas controvertidos residia na possibilidade de tributação sobre as rendas e proventos decorrentes de alugueres de partes de uso comum do condomínio.

Referido normativo interno assevera:

O SECRETÁRIO DA RECEITA FEDERAL,o uso da atribuição que lhe confere o inciso III do art. 230 do Regimento Interno da Secretaria da Receita Federal, aprovado pela Portaria MF nº 30, de 25 de fevereiro de 2005, e tendo em vista o que consta no processo nº 10980.010644/2005-96, declara:

Artigo único. Na hipótese de locação de partes comuns de condomínio edilício, será observado o seguinte:

I - os rendimentos decorrentes serão considerados auferidos pelos condôminos, na proporção da parcela que for atribuída a cada um, ainda que tais rendimentos sejam utilizados na composição do fundo de receitas do condomínio, na redução da contribuição condominial ou para qualquer outro fim;

II - o condômino estará sujeito ao cumprimento de todas as exigências tributárias cabíveis, relativamente aos tributos administrados pela Secretaria da Receita Federal (SRF), especialmente no que tange às normas contidas na legislação do imposto sobre a renda referentes à tributação de rendimentos auferidos com a locação de imóveis.

O ato declaratório em questão informa a fiscalização tributária de que o entendimento a prevalecer em casos semelhantes devam ser resolvidos com base no acima exarado, atribuindo aos condôminos a responsabilidade tributária relativa aos rendimentos auferidos por meio de locação de partes comuns de condomínio edilício.

A grande questão do ato interpretativo em comento é a possibilidade de precedentes para responsabilização pessoal do condômino em determinadas situações.

Importante esclarecer que o condomínio edilício é definido pelo artigo 1.331 do Código Civil e seguintes, da seguinte forma:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

§ 3o A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.

§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.

O Condomínio Edilício, via de regra, constitui-se pela reunião dos proprietários das unidades autônomas no mesmo espaço físico, sendo fato que esta associação é representada por seus proprietários e moradores, principalmente em decorrência da propriedade em comum das áreas não privativas.

Neste sentido, o Condomínio é sujeito passivo tributário com relação às obrigações decorrentes da propriedade comum, na qualidade de pessoa jurídica, muito embora parte da doutrina não classifique o condomínio como tal.

Por esta razão é que referido ato interpretativo causa estranheza neste primeiro momento, haja vista já existir o dever do Condomínio arcar com os tributos.

Das hipóteses possíveis, temos que a Receita Federal do Brasil pode estar visando o aumento de arrecadação através da transferência dos encargos tributários aos proprietários das unidades autônomas, uma vez que referidos valores serão incluídos na renda pessoal destes e sujeitos à uma alíquota maior no caso de pessoas físicas, e/ou exigindo duas vezes o mesmo tributo sobre o mesmo fato jurídico tributário, configurando-se o bis in idem.

Em ambas as hipóteses verificamos o manifesto abuso de poder e ilegalidade na exigência da exação nos moldes do referido ato interpretativo, uma vez que o artigo 43 e seguintes do Código Tributário Nacional asseveram:

Imposto sobre a Renda e Proventos de Qualquer Natureza

Art. 43. O imposto, de competência da União, sobre a renda e proventos de qualquer natureza tem como fato gerador a aquisição da disponibilidade econômica ou jurídica:

I - de renda, assim entendido o produto do capital, do trabalho ou da combinação de ambos;

II - de proventos de qualquer natureza, assim entendidos os acréscimos patrimoniais não compreendidos no inciso anterior.

§ 1o A incidência do imposto independe da denominação da receita ou do rendimento, da localização, condição jurídica ou nacionalidade da fonte, da origem e da forma de percepção. (Parágrafo incluído pela Lcp nº 104, de 10.1.2001)

§ 2o Na hipótese de receita ou de rendimento oriundos do exterior, a lei estabelecerá as condições e o momento em que se dará sua disponibilidade, para fins de incidência do imposto referido neste artigo. (Parágrafo incluído pela Lcp nº 104, de 10.1.2001)

Art. 44. A base de cálculo do imposto é o montante, real, arbitrado ou presumido, da renda ou dos proventos tributáveis.

Art. 45. Contribuinte do imposto é o titular da disponibilidade a que se refere o artigo 43, sem prejuízo de atribuir a lei essa condição ao possuidor, a qualquer título, dos bens produtores de renda ou dos proventos tributáveis.

Parágrafo único. A lei pode atribuir à fonte pagadora da renda ou dos proventos tributáveis a condição de responsável pelo imposto cuja retenção e recolhimento lhe caibam.


Neste sentido temos que verificar quem é de fato a pessoa responsável pela aquisição da disponibilidade econômica ou jurídica, uma vez que o sujeito passivo da obrigação tributária, dependendo da forma de constituição do condomínio.

O Diploma Tributário esclarece:

Art. 121. Sujeito passivo da obrigação principal é a pessoa obrigada ao pagamento de tributo ou penalidade pecuniária.

Parágrafo único. O sujeito passivo da obrigação principal diz-se:

I - contribuinte, quando tenha relação pessoal e direta com a situação que constitua o respectivo fato gerador;

II - responsável, quando, sem revestir a condição de contribuinte, sua obrigação decorra de disposição expressa de lei.


Não havendo o condomínio ata e assembléia de constituição para fins de representação com personalidade própria, serão os proprietários responsáveis diretamente pelo imposto devido, nos moldes do referido ato declaratório interpretativo, de acordo com o devida proporção com relação à propriedade do bem comum.

No entanto, estabelecido e constituído pelo condomínio regularmente por instrumento próprio com personalidade coletiva, referido ato declaratório será inaplicável para fins de cobrança da referida exação, desde que os valores auferidos não constituam acréscimo patrimonial aos condôminos particularmente.

Cumpre esclarecer que a locação realizada de parte comum do condomínio, principalmente no caso de Personalidade Própria constituída, não importa em acréscimo patrimonial aos condôminos do edifício, mesmo que haja diminuição dos custos de condomínio. A tributação neste caso deverá ser auferida exclusivamente com relação aos proventos condominiais, não se estendendo aos condôminos que apenas serão privilegiados com a diminuição de despesas e não com a usura.


PEDRO FELÍCIO ANDRÉ FILHO é advogado e consultor em São Paulo, Especialista Pós-Graduado em Direito Tributário pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC/SP)

  

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